前回（第4話・前編）では、家を売却するときの流れのうち、
**「売る理由・時期を整理する → 仲介か買取かを選ぶ → 査定を依頼する」**までを解説しました。
ここから先が、いよいよ売却の核心です。
不動産会社と契約を結び、実際に買い手を探し、契約・引渡しへと進んでいきます。
ただ、この後半のステップには「思わぬ落とし穴」も潜んでいます。
- 契約内容をよく理解しないままハンコを押す
- 内見準備が不十分で印象を落とす
- 相続登記や境界が曖昧で、直前にストップ
- 親の家の残置物が片付かず、引渡しが遅延
不安の正体を知れば、対策が打てます。今回はあらためて全体の6ステップをおさらいした上で、後半の**「媒介契約 → 売却活動 → 解体はどうする？ → 契約・引渡し」**を、親の家・相続物件の“あるある”にも触れながらやさしく解説します。
目次
家を売る流れ（全体像のおさらい）
家を売却する流れは、大きく6つのステップに整理できます。
- 売る理由・時期を整理する
住み替え・相続・資金需要など、「なぜ売るのか」「いつまでに売るのか」を明確に。ゴールを決めておくことで、判断にブレがなくなります。 - 仲介か買取かを選ぶ
時間をかけて高く売るなら仲介、スピード重視で現金化するなら買取。それぞれのメリット・デメリットを理解することが大切です。 - 相場を把握し、査定を依頼する
近隣相場を調べ、不動産会社に査定依頼。価格だけでなく「担当者の姿勢」を重視することが、失敗しない業者選びのコツです。 - 媒介契約を結ぶ ←【今回】
正式に不動産会社に任せる契約。契約形態（一般・専任・専属専任）で動き方が変わります。 - 売却活動を行う ←【今回】
広告・内見・交渉を通じて買主を探す。親の家ならではの管理・残置物リスクにも注意。 - 契約・決済・引渡し ←【今回】
契約から鍵渡しまで。境界や相続登記の遅れ、残置物など“つまずきポイント”を事前に潰しておくことが重要です。
前回は【1〜3】を扱いました。今回は【4〜6】を詳しく解説します。
媒介契約の種類と選び方
媒介契約の3つの型
媒介契約は、家を売るに際して不動産会社と結ぶ契約です。これは、不動産会社に「家を売るお手伝いしてくださいね。売れたら報酬をお支払しますよ。」と約束する契約です。
この媒介契約には、以下の３種類があります。
- 一般媒介：複数社に依頼できる。自由度は高いが、各社が“本気で動かない”リスクあり。
- 専任媒介：1社のみ。自己発見取引OK。バランスが良く実務で最も無難。
- 専属専任媒介：1社のみで自己発見不可。会社はフルに動くが売主の自由度は最も低い。
親の家・相続物件の注意点
- 売主は誰か（相続人全員？代表者？）を契約前に決める
- 遠方・複数相続人だと連絡が滞りやすい → 報告頻度を文面で固定
- REINS公開・問い合わせ共有のルールを明記すると安心
👉 迷ったら「専任媒介＋報告ルール明文化」でスタートを。
売却活動の実際と親の家リスク
広告と内見
- SUUMO・アットホーム・REINS・チラシ・自社HPなどに掲載
- 写真は第一印象を左右。照明・換気・片付けで「明るく清潔感ある雰囲気」に整える
- 内見は“3分で好きになるか”が勝負
親の家特有の注意点
- 残置物が多いと内見でマイナス印象
- 空き家劣化（カビ臭・庭荒れ）で印象ダウン
- 近隣配慮：空き家期間が長いと「草木や害虫」でクレームが出やすい
初動反響の目安
- 最初の2週間：新着効果で最も熱い買い手が反応
- 3か月：ここまでに成約しないと「売れ残り感」が出やすい
👉 2週間で初動確認 → 3か月で方向転換を検討、の2段階チェックが現実的です。
Q&A（よくあるご質問）
①：リフォームはした方がいい？
- 大規模リフォームは不要。費用をそのまま回収できない
- 壊れた設備の修繕、簡単なクロス張替え、清掃・片付けで十分
👉 ポイントは「売るためのリフォーム」ではなく「見せるための整理・修繕」。
②：解体はどうする？（古家付き or 更地）
相続や親の家の売却では「解体して更地にすべきか？」がよく問われます。
1. 古家付きで売る（現状有姿）
- 解体費を負担せずに済む
- リフォーム・建替えを買主が自由にできる
- ただし、古家の印象次第では値引き要因に
2. 更地にして売る
- 需要が高まりやすく、買主がすぐ建築できる
- 売主が**解体費（200万円程度）**を先に負担
- アスベスト・地中埋設物で追加費用リスク
3. 解体更地渡し（条件付き売却）
- 契約で「売主が引渡しまでに解体」と決める方法
- 解体費を売却代金から充当できる場合あり
- 契約条項やスケジュール調整が必要
👉 資金に余裕があれば更地売り、負担を避けたいなら古家付き、買主と調整できるなら解体更地渡し。
契約・決済・引渡し
契約前にチェックしておく5点（最新版）
✅ 境界：杭不明・越境の有無を必ず確認。必要なら測量を先に。
✅ 相続登記：未了だと契約も決済もストップ。売出しと並行して申請を進める。
✅ 抵当権：古い抵当権が残っていることも。抹消書類の所在・金融機関の確認を忘れずに。
✅ 残置物：引渡し時に「残す・撤去する」を契約書に明記。あいまいだと当日トラブルに。
✅ 買主の利用目的（法改正ポイント）：現状利用か建替え予定か未定かを必ず確認。👉 引渡し後の「建替えできない・用途変更できない」リスクを防ぐ。
契約・決済・引渡しの流れ
- 宅建士による重要事項説明 → 契約締結 → 手付金授受
- 決済当日は残代金受領・登記・鍵渡し・固定資産税精算
- 鍵の引渡しを行い、所有権が正式に移転
- 相続登記・境界確定・抵当権抹消が揃っていないと決済できない
まとめと次回予告
今回は売却の後半戦、**「媒介契約 → 売却活動 → 解体の判断 → 契約・引渡し」**を解説しました。
親の家や相続物件は、残置物・境界・相続登記・解体など独特の課題が多く、一般の売却よりも段取り力が問われます。
次回は、誰もが気になる費用と税金について。
仲介手数料・測量費用・司法書士報酬・譲渡所得税など、「結局いくらかかるの？」を松戸の実務感も交えてやさしく整理します。
